Антикризисное регулирование в сфере коммерческой недвижимости: учет опыта 2022 года при формировании стратегий в 2023 году

17 февраля 2023 года

Правовые тенденции на рынке коммерческой недвижимости

2022 год стал временем трансформации рынка коммерческой недвижимости, который в очередной раз – после локдаунов и ограничительных мер в период пандемии COVID-19 – проходит проверку на устойчивость и способность адаптироваться к любым изменениям.

Тенденции в сфере коммерческой недвижимости во многом перекликаются с общими настроениями в бизнес-среде: все более ощутимыми становятся необходимость качественного пересмотра бизнес-стратегий с учетом специфики отрасли и активов, а также принятие защитных мер в рамках ответной реакции на санкционное давление и массовый уход иностранных компаний с российского рынка.

В частности, можно выделить следующие тенденции:

увеличение числа сделок по передаче активов российским компаниям, в том числе с существенным дисконтом;
стремление иностранных арендаторов максимально быстро выйти из договорных отношений, иногда ценою больших затрат, что было наиболее ярко выражено в первом полугодии 2022 года;
переориентацию арендодателей на российских участников рынка и компании из «дружественных» стран и их потребности, а также стремление предложить максимально широкий набор решений для арендаторов в сегменте гибридных офисов;
адаптацию российских арендаторов к современным реалиям: оптимизацию площадей арендуемых помещений и затрат на аренду в целом; и
учет антикризисного нормотворчества при структурировании отношений в сфере коммерческой недвижимости.

Разумеется, новые геополитические и экономические реалии не могли не повлиять на правовое регулирование сектора коммерческой недвижимости, и в 2022 году был принят целый пакет законодательных норм, направленный на стабилизацию и поддержку рынка в турбулентных условиях. При этом вектор развития, заданный законодателем в прошлом году, очевидно, сохранится и в 2023 году, о чем, например, свидетельствует продление действия многих антикризисных мер.

Ниже мы рассмотрим основные правовые итоги 2022 года, которые оказали и продолжают оказывать значительное влияние на участников рынка коммерческой недвижимости.

Новый порядок осуществления сделок с недвижимостью

Ключевой особенностью 2022 года стало выделение в законодательстве новой категории лиц – иностранных лиц, связанных с государствами, которые совершают недружественные действия в отношении РФ, и подконтрольных им лиц (далее – «Лица, подпадающие под ограничения»).

Со 2 марта 2022 года сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые с Лицами, подпадающими под ограничения, по общему правилу подлежат согласованию с Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ (далее – «Правительственная комиссия»).

Кто подпадает под ограничения?

С Правительственной комиссией нужно согласовывать сделки, влекущие возникновение права собственности на недвижимое имущество (например, договоры купли-продажи, дарения, мены) и заключаемые между российскими юридическими или физическими лицами, с одной стороны, и Лицами, подпадающими под ограничения, с другой стороны.

Вопрос о том, подлежат ли согласованию сделки, заключаемые исключительно между Лицами, подпадающими под ограничения, законодательством сейчас прямо не урегулирован. Исходя из буквального толкования введенных норм, мы придерживаемся позиции, что в таком случае для сделок с недвижимостью разрешение Правительственной комиссии не требуется. Аналогичное разъяснение было дано и Росреестром в ноябре 2022 года, хотя ранее регистрирующий орган расширительно толковал введенные ограничения и распространял их в том числе на сделки, заключаемые исключительно между Лицами, подпадающими под ограничения.

Какие сделки с Лицами, подпадающими под ограничения, не нужно согласовывать с Правительственной комиссией?

Из общего правила о согласовании сделок с недвижимостью поэтапно был сделан целый ряд исключений. Как правило, такие исключения можно найти в публикуемых Министерством финансов РФ выписках из протоколов заседаний подкомиссии Правительственной комиссии.

В первую очередь ограничения были сняты в отношении многих сделок, совершаемых физическими лицами, а затем были сделаны отдельные послабления и для компаний.

Так, не требуется получать согласие Правительственной комиссии на:

Сделки в отношении недвижимости, находящейся за пределами РФ, при условии что расчеты по таким сделкам осуществляются по счетам, открытым российским лицам в иностранных банках за пределами РФ и раскрытым налоговым органам РФ.
Сделки российских резидентов с Лицами, подпадающими под ограничения, если конечными бенефициарами последних являются российские лица и соответствующая информация о контроле раскрыта налоговым органам РФ.
Сделки, в результате которых право собственности на недвижимость переходит от российских резидентов к Лицам, подпадающим под ограничения.
Сделки, в результате которых право собственности на недвижимость переходит от зарегистрированных за границей Лиц, подпадающих под ограничения, к российским резидентам, при условии зачисления покупной цены по таким сделкам на счет типа «С».

Такой счет открывается Лицу, подпадающему под ограничения, в российском банке в рублях, и по нему можно совершать лишь разрешенные ЦБ РФ операции (например, платить налоги и иные обязательные платежи в российский бюджет).
Сделки российских резидентов с компаниями-застройщиками, которые находятся под контролем Лиц, подпадающих под ограничения.
Сделки российских резидентов с российскими юридическими лицами, часть долей/акций которых принадлежит (прямо или косвенно) Лицам, подпадающим под ограничения, в следующем размере:
- не более 25 % минус 1 акция/голос – для непубличных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью; и
- не более 50 % минус 1 акция – для публичных акционерных обществ.

Можно сказать, что все сделанные исключения являются осторожными и зачастую точечными, поэтому общий порядок согласования сделок с недвижимостью по-прежнему затрагивает большинство участников рынка коммерческой недвижимости – как Лиц, подпадающих под ограничения, так и их российских контрагентов.

Требуется ли согласование, если сторона сделки – иностранная компания, не являющаяся Лицом, подпадающим под ограничения?

В таком случае согласование не требуется. Однако есть одно важное исключение: разрешение Правительственной комиссии необходимо для покупки российским резидентом недвижимости у иностранного контрагента, который хотя и не является Лицом, подпадающим под ограничения, но приобрел данную недвижимость после 22 февраля 2022 года у Лица, подпадающего под ограничения.

Какими критериями руководствуется Правительственная комиссия при выдаче разрешения на сделки с недвижимостью?

В настоящее время в отношении сделок с недвижимостью такие критерии прямо не установлены.

Однако, исходя из известной нам практики выдачи разрешений, можно предположить, что Правительственная комиссия при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения будет ориентироваться на те условия, которые установлены в отношении сделок с акциями и долями российских обществ, отчуждаемыми Лицами, подпадающими под ограничения, а именно:

наличие независимой оценки рыночной стоимости актива;
размер покупной цены, не превышающий 50 % от рыночной стоимости актива;
установление ключевых показателей эффективности для новых собственников; и
рассрочка платежа на один-два года или добровольный платеж в федеральный бюджет в размере не менее 10 % от покупной цены.

Подводя итоги, отметим: становится очевидно, что структурирование сделок с недвижимостью усложнилось в связи с необходимостью анализа целого ряда новых факторов, а также невозможностью краткосрочного планирования закрытия сделки. К таким факторам можно отнести следующее:

срок рассмотрения заявления Правительственной комиссией не определен;
каких-либо четких критериев, по которым Правительственная комиссия оценивает целесообразность совершения сделки с недвижимостью, пока также не установлено; и
не существует какого-либо порядка обжалования принимаемых Правительственной комиссией решений.

Все эти факторы в целом повышают риск неполучения необходимого разрешения.

Непредоставление же разрешения Правительственной комиссии (в случаях, когда оно необходимо) при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость влечет приостановление такой регистрации с последующим отказом в регистрации, если соответствующее разрешение так и не будет получено.

Антикризисные решения для арендодателей и арендаторов – организаций торговли и общественного питания

В период массового ухода с российского рынка коммерческой недвижимости иностранных арендаторов законодатель предоставил арендодателям, а также новым собственникам иностранного бизнеса дополнительные меры защиты их интересов.

Одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы

До конца 2023 года продлен срок действия норм, наделяющих арендодателей дополнительными правами при одновременном соблюдении следующих условий:

арендатор – организация торговли и общественного питания, находящаяся под контролем Лица, подпадающего под ограничения;
установленная договором арендная плата зависит от результатов хозяйственной деятельности арендатора (например, плата с оборота); и
размер арендной платы существенно (более чем на 50 %) снизился в результате неиспользования арендуемого имущества.

В частности, в указанном случае арендодатель вправе требовать от арендатора внесения арендной платы за период, когда арендатор не пользовался арендуемым имуществом, в размере среднемесячной платы за 2021 год или, если аренда началась с 1 января 2022 года, за период с 1 января по 24 февраля 2022 года.

Если же в течение десяти рабочих дней арендатор не исполнил требование арендодателя об оплате или не возобновил пользование помещением, то арендодатель может отказаться от исполнения договора аренды. Право на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды, однако, не применяется с даты, в которую арендатор прекратил находиться под контролем Лица, подпадающего под ограничения.

Запрет на изменение или расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

До конца 2023 года арендодателю запрещено изменять или расторгать договор аренды, если такой договор заключен до 24 февраля 2022 года включительно, с арендатором, который после 24 февраля 2022 года перестал находиться под контролем Лица, подпадающего под ограничения, и:

изменил свое наименование, товарный знак или знак обслуживания либо товары и бренд реализуемых товаров; или
перешел под контроль российского лица или подконтрольной ему иностранной компании.

Данная мера направлена на поддержку участников рынка, выкупающих бизнес уходящих иностранных ритейлеров, и их защиту от претензий арендодателей, накопившихся за время простоя помещений при предыдущем собственнике.

Похожие экстренные меры по регулированию арендного рынка мы уже видели в период пандемии коронавируса, поэтому можно предположить, что, как и в тот раз, к новым основаниям для расторжения договора аренды его стороны будут прибегать только в крайних случаях, когда им в ходе переговоров не удастся достичь соглашения об изменении или прекращении соответствующего договора аренды.

Вместе с тем с ростом числа покидающих российский рынок компаний нельзя исключить и увеличение количества судебных споров, в том числе связанных с вопросами применения новых правил, указанных выше.

Спецоперация и санкции как форс-мажор на стороне арендатора

В 2022 году арендаторы стали чаще ссылаться на спецоперацию или санкции как обстоятельство непреодолимой силы (форс-мажор), указывая, что неисполнение обязательств по договору аренды – следствие обстоятельств, связанных с военными действиями или усилением санкционного давления.

Напомним, если такая возможность прямо не исключена условиями договора, арендатор может быть освобожден от ответственности за невнесение арендной платы (например, от уплаты неустойки), если докажет, что оплата оказалась невозможной из-за чрезвычайного и непредотвратимого обстоятельства.

Как правило, суды не принимают довод о влиянии спецоперации на договорные отношения с арендодателем, справедливо указывая, что для признания обстоятельства форс-мажором необходимо доказать в том числе причинно-следственную связь между спецоперацией и невозможностью исполнить конкретное обязательство, т. е. внести платежи по аренде.

Внешнеэкономические санкции могут быть признаны форс-мажором, однако зачастую суды рассматривают приостановление деятельности арендатора в качестве принятия на себя предпринимательского риска.

Кроме того, военные действия и санкции нельзя считать непредвиденной ситуацией, если стороны заключили договор аренды после их начала (введения).

Еще в марте 2022 года в Государственную думу РФ был внесен законопроект, который предусматривает возможность прекращения и приостановления исполнения обязательств по причине санкций, введенных в отношении России. Однако до сих пор соответствующий закон не принят.

Заключительные комментарии

За 2022 год произошли существенные изменения в сфере правового регулирования рынка коммерческой недвижимости, участники которого были вынуждены в экстремально сжатые сроки адаптироваться к новым реалиям.

Цель большинства введенных мер – это защита российских лиц (и в целом российской экономики) в условиях массового ухода иностранных компаний и потери прибыли в результате введения иностранных санкций.

Всесторонний анализ нововведений поможет принять взвешенное решение по приобретению или отчуждению активов, оптимизировать расходы за счет предлагаемых мер поддержки, а также оценить риски при выборе определенной стратегии дальнейшего развития бизнеса.

Наша команда всегда готова оказать полную юридическую поддержку по любым вопросам ведения бизнеса в России.

При возникновении вопросов в связи с настоящим материалом, пожалуйста, свяжитесь с Арташесом Огановым, партнером, главой практики недвижимости и строительства.

Авторы